물건분석(임장)보고서 양식

 

 

 

📌 경매 물건 분석 및 임장 보고서 작성법 공유합니다

안녕하세요. 오늘은 제가 실제로 진행한 부동산 경매 물건 분석과 임장 활동을 바탕으로, 투자자 분들에게 도움이 될 만한 내용을 정리해보았습니다. 경매 투자에 있어 가장 중요한 것은 ‘분석’과 ‘현장 확인’입니다. 이 과정을 얼마나 정교하게 하느냐에 따라 투자 성공 여부가 달라진다고 해도 과언이 아닙니다.

---

1️⃣ 물건 분석 - 데이터를 보는 눈을 길러라

🏠 기본 정보 체크

• 사건번호 / 물건번호
• 소재지 (도로명 주소 + 지번)
• 용도: 아파트, 빌라, 다가구, 근린생활시설 등
• 면적: 전용/공급, 대지권, 건축 연도
• 감정가, 최저가, 유찰 여부
• 임차인 현황 (등기부, 전입, 확정일자 여부)

✅ Tip: 전입 + 확정일자가 있는 경우 보증금 반환 위험이 있으므로 우선순위 확인은 필수!

📜 등기부 등본 분석

• 근저당권 / 가압류 / 압류 등의 설정 일자(초보의 경우 권리상 하자가 있는물건은 패스하고 쉬운 물건부터 접근을 추천드립니다)
• 소유권 이전 내역 및 권리관계 파악
• 말소기준권리 기준점 확인 (가장 먼저 설정된 담보권)

 

경매의 종류(강제경매,임의경매,형식적경매)

 

💰 수익성 분석

• 주변 실거래가 비교
• 월세 시세 vs 매입가 대비 수익률
• 리모델링 예상 비용
• 취득세, 법무사 비용 등 초기 투자비

---

2️⃣ 임장활동 - 책상 분석의 한계를 넘어서라

🚗 현장 접근성 체크

• 지하철역, 버스정류장과의 거리
• 근처 대형마트, 학교, 공원 등 생활 인프라
• 차량 진입 가능 여부 / 주차장 유무

🧱 건물 상태 확인

• 외벽 균열, 누수 흔적 여부
• 엘리베이터 상태 (있는 경우)
• 관리상태 (청소, 분리수거 등)

👀 인근 지역 분위기

• 주거환경 안정성 (야간 분위기 체크도 중요)
• 유흥업소, 공장 밀집지역 여부
• 인근 빈집이나 슬럼화 여부

✅ Tip: 입주민과 짧게라도 대화해보면 실제 거주 만족도나 임대 수요 파악에 큰 도움이 됩니다.

🖥️ 1. 온라인 사전 조사 항목 (입찰 전 준비 단계)

1. 물건 기본 정보 확인
   • 감정가, 최저가, 유찰 횟수
   • 입찰일자 및 입찰시간, 담당 법원 확인
2. 등기부 등본 분석
   • 소유자, 근저당권, 가압류, 압류 등 권리사항 확인
   • 말소기준권리 및 권리 소멸 여부 분석
   • 현재 살고있는 사람의 전입일 확인 비교적 최근전입일수록 내부가 깨끗할 확률이 높다
3. 건축물대장 및 토지이용계획 확인
   • 불법건축 여부
   • 용도지역, 향후 개발 가능성 유무
4. 전입세대 열람표 확인 (임차인 정보)
   • 전입일, 확정일자
   • 점유자와 소유자의 관계 파악
5. 실거래가 및 시세 조사
   • KB시세, 국토부 실거래가, 부동산플랫폼 (직방/호갱노노 등) 활용
   • 주변 매매가/전세가/월세 시세 비교
6. 입찰 경쟁률 분석
   • 최근 6개월 유사 물건 입찰 경쟁률 확인
   • 낙찰가율 통계 참고
7. 세금 및 취득 비용 예측
   • 취득세, 법원 비용, 명도비용 추정
   • 대출 가능 여부 (LTV/DSR 체크)
8. 로드뷰/항공사진/지적도 조사
   • 주변 환경, 상권, 교통 파악
   • 건물 방향, 도로 접함 여부 확인

---

🚶 2. 오프라인 임장 항목 (현장 방문 시 체크)

1. 건물 외관 및 상태 확인
   • 외벽 균열, 도장 상태, 누수 흔적 등
   • 노후도 (리모델링 필요 여부 판단)
   • 샷시가 최근에 수리되었는지 확인(리모델링시 많은 비용을 차지,또 샷시상태에따라 내부 인테리어상태 가늠)
2. 공용시설 상태 점검
   • 엘리베이터, 복도, 계단, 주차장
   • 관리비 안내문, 안내 게시판 정보 확인
3. 주변 환경 분석
   • 학교, 병원, 편의시설 거리
   • 대중교통 (버스/지하철 정류장) 접근성
4. 소음/조망/채광 상태 확인
   • 창문 방향, 층수에 따른 소음 유입 여부
   • 동향, 남향 여부 등 채광 체크
5. 주차 및 진입 동선
   • 주차 공간 확보 여부
   • 진입로(보도턱, 골목 폭 등) 차량 진입 가능성
6. 현장 거주자와 간단한 인터뷰
   • "공실 많나요?" "관리비는 어떤가요?"
   • 실거주자 혹은 인근 주민에게 분위기 탐색
7. 세입자 존재 여부 및 점유 상태 확인
   • 우편함, 문 앞 슬리퍼, 전기/가스 여부
   • 빈집 여부, 실거주 여부 파악
8. 야간/주말 분위기 체크 (가능시)
   • 치안, 생활 소음, 상가 불빛 등 분위기 확인
   • 귀갓길 조명, 보행자 통행 여부

---

반응형

3️⃣ 임장 후 요약 보고서 작성

아래와 같은 틀로 간단하게 정리해두면, 나중에 입찰 판단 시 큰 도움이 됩니다.

사건번호 : 

지역 : 

물건종류 : 

 

1. 손품 : 최근실거래가, 전/월세 호가, 주변교통시설, 학교, 혐오시설

 

2.발품 : 교통, 편의시설, 부동산탐방(해당지역 개발호재, 매매/전,월세 세입자동향), 관비리 체납내역,

 

3. 수익률분석 : 대출시 원금 + 이자, 월세셋팅시 수익률등

 

 

1.    물건 현황

2.    임차 및 명도

3.    등기부상 특이사항

4.    임장 관련 특이 사항

-> 외관 및 관리상태(노후도), 주변환경(학교 및 혐오시설), 대중교통시설과의 이동거리

5.    부동산 인터뷰(유선및 직접방문)

->매매가, 전세가, 월세시세및 주변 부동산 분위기

6.    입찰가 산정

7.     수익률 분석

7-1 명도비용 :

7-2 취득세 :

7-3 투자금 & 대출가능여부(대출이율)

7-4 단기매매시 수익금및 양도세/ 월세시 수익금

 

ex). [물건 개요]
- 전용 49㎡ / 1998년 준공 / 5층 중 3층
- 전입세대 없음 / 말소기준권리 O

[임장 소감]
- 주변에 초등학교, 시장, 버스 정류장 가까움
- 단지 외관은 양호하나 일부 동 노후화 진행
- 1억9천~2억1천 실거래, 리모델링 500 예상
- 월세 45만~50만 시세, 보증금 500~1000

[결론]
- 입찰가 목표: 1억 6천 후반~1억 7천 초반
- 수익률: 리모델링 포함 총투자 2억 / 연 수익 600~700 → 약 3%대

---

 

✅ 마무리

경매는 ‘싸게 사서, 가치 있게 운용하는 기술’입니다. 단순히 금액만 보고 입찰했다가는 보증금 반환 문제, 수리비 폭탄, 임대수요 부족 등 다양한 리스크를 떠안을 수 있습니다.

분석 + 임장 + 냉정한 판단만이 경매 투자에서 살아남는 방법입니다. 앞으로도 이런 경매 리포트를 지속적으로 공유할 예정이니 관심 있으신 분들은 구독 부탁드려요 😊

 

부동산 임대 계약 시 꼭 알아야 할 임차인 고르는 기준

 

입찰전 이것만은 꼭 확인하세요!!

📂 입찰 전 필수 체크리스트

경매 초보라면 반드시 확인해야 할 세 가지 핵심 포인트

경매 물건을 분석하다 보면 수많은 정보 속에서 어디서부터 손대야 할지 막막할 때가 많습니다.
특히 초보 투자자에게는 ‘권리분석’이라는 말만 들어도 어렵게 느껴질 수 있죠.

하지만 알고 보면 대부분의 위험은 초기에 체크만 잘하면 피할 수 있는 부분입니다.
오늘은 입찰 전에 반드시 확인해야 할 세 가지 체크포인트를 정리해드립니다.

---

① 권리분석은 어디서부터 시작해야 할까?

권리분석의 출발점은 바로 ‘등기부 등본’입니다.
등기부 등본을 통해 해당 부동산에 어떤 권리들이 얽혀 있는지를 파악할 수 있습니다.

• ✔️ 근저당권: 은행 등 금융기관이 설정한 채권, 대부분 말소 기준권리임
• ✔️ 전세권/임차권: 세입자의 권리, 우선 변제권 존재 가능성 있음
• ✔️ 가압류/압류: 채권자의 권리 주장, 우선순위 확인 필요

✅ Tip: 설정일자를 기준으로 빠른 순서대로 정리해보면 권리 관계가 눈에 잘 들어옵니다.

---

② ‘말소기준권리’는 왜 중요한가?

‘말소기준권리’란, 경매를 통해 소멸되는 권리들의 기준이 되는 권리입니다.
말소기준권리보다 앞선 권리는 경매로 소멸되지 않고 살아남을 수 있기 때문에,
이 권리를 중심으로 모든 권리 순서를 파악해야 합니다.

• 말소기준권리는 보통 가장 먼저 설정된 근저당권인 경우가 많습니다.
• 그보다 앞서 설정된 전세권, 압류 등은 낙찰자에게 인수 위험이 있을 수 있습니다.

✅ 예시: 근저당(2019.04.01)이 말소기준권리인데, 전세권(2018.11.05)이 있다면 → 낙찰자가 인수할 가능성 있음

---

③ 전입세대 열람표를 통해 무엇을 확인해야 할까?

권리분석이 ‘서류 중심’이라면, 전입세대 열람표는 사람 중심의 정보입니다.
누가 언제부터 살고 있었는지를 확인하는 문서로, 세입자 보증금 인수 여부 판단의 핵심입니다.

• 전입일자와 확정일자가 함께 있는 세입자 → 보증금 우선 변제 가능
• 말소기준권리보다 빠른 전입 + 확정일자 → 낙찰자가 보증금 인수할 수 있음
• 세대주가 ‘소유자’인 경우는 문제 없음. 세입자만 신중히 살펴보면 됩니다.

✅ 꿀팁: 열람표에서 확인한 세대주 이름은 등기부의 소유자 이름과 반드시 비교하세요. 이름이 다르면 인수 위험 존재!

---

🔚 정리하자면...

체크항목확인 목적핵심 포인트

등기부 등본	권리 순위 파악	말소기준권리 찾기
말소기준권리	인수 여부 판단	기준보다 앞선 권리 인수 가능성 있음
전입세대 열람표	세입자 권리 파악	전입일·확정일자 + 소유자와 비교

 

---

✅ 마무리

입찰 전에 이 3가지만 철저히 확인해도 절반 이상의 위험은 줄일 수 있습니다.
권리분석은 매번 어렵지만, 한 번 구조를 익히면 패턴이 보이기 시작합니다.
이후에는 '현장 임장 체크리스트'와 '낙찰 후 절차'에 대한 포스팅도 이어지니 함께 참고해주세요.

 

부동산의 이력서-등기부등본(ft.전세사기예방)