“경매가 더 쉽다”… 소형아파트 일반매매 리얼 후기

 

 

경매보다 쉽다고 생각했던 소형아파트 일반매매.

하지만 실제 경험해보니,
오히려 일반매매가 더 어렵다는 걸 느꼈다.

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천안에서 낙찰받았던 아파트를 수리한 뒤, 바로 임대를 놓았다.

주말에 인근 부동산 여러 곳에 전화를 돌렸고, 그날 바로 계약까지 진행되었다. 임차인은 월요일에 입주했다.

아마 내가 해본 임대 셋팅 중 가장 빠른 사례가 아니었나 싶다.

 

기쁨도 잠시였다.
임차인의 이런저런 요구로 추가 수리를 진행하게 되었고, 생각보다 비용이 많이 들어갔다.

경매 낙찰 전 거주하던 임차인들이 집을 꽤 험하게 사용한 탓에 화장실 수리에만 적지 않은 비용이 들었다.
게다가 관리비까지 미납한 채 퇴거해버렸다. (어느 정도 예상은 했지만…)

 

예상보다 지출이 커졌지만, 관리비는 현재 구상금 청구 소송을 진행 중이다.

 

시간이 걸리더라도 반드시 받아낼 생각이다.

구상금 청구 소송 진행 과정과 방법은 추후 별도의 블로그 글로 상세히 정리해보려고 한다.

어찌 되었든, 천안 물건 임대 셋팅을 마친 뒤 다음 투자를 위해 다시 바쁜 시간을 보냈다.
이번에는 제목에서 밝혔듯, 경매가 아닌 일반 매매를 통해 또 하나의 계약을 진행하게 되었다.

 

이번 글에서는 내가 직접 겪은
소형아파트 매수 후기와 함께,
일반매매에서 반드시 체크해야 할 부분들을 정리해본다.

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1. 소형아파트 일반매매 시 매도자 조건, 반드시 확인해야 하는 이유

 

처음 매수하려고 했던 소형 아파트는 입지가 꽤 괜찮았다.
유동인구가 많고 상권이 잘 형성되어 있었으며, 매매가 대비 월세 수익률도 좋은 편이었다.

그래서인지 네이버 매물도 많지 않았고, 나오더라도 금방 사라지는 곳이었다.

월세 매물 역시 1~2개 정도만 나오고, 길어야 1~2주 안에 소진되는 물건이었다.

이전부터 관심 리스트에 넣어두고 계속 모니터링하던 중, 적당한 매물이 올라오자마자 바로 부동산에 연락해 방문 예약을 잡았다.

주말을 이용해 현장을 방문했다.

 

북향이라 결로가 조금 걱정되었고, 리모델링도 다소 연식이 있어 보였지만, 전반적으로는 깔끔하게 관리된 상태였다.
매도 희망가 기준으로도 나쁘지 않은 물건이라 판단되었다.

그런데 문제는 매도자와 중개인의 매매 조건 해석이 서로 달랐던 것이었다.

 

매도자는 “12월까지 거주해야 하니 그 기간 동안의 월세(약 400만 원)를 감안해 매매가를 낮춘 것”이라고 주장했고,
중개인은 “매매는 해당 가격으로 하고, 월세는 별도로 지급하는 구조”로 이해하고 있었다.

결과적으로 보면, 나는 네이버 매물가보다 실질적으로 400만 원을 더 주고 매수하는 구조였다.
여기에 더해, 관리비까지 포함이라는 매도자의 주장까지 이어졌다.

내 입장에서는

 

• 12월까지 수익화도 못 하고
• 보증금도 없이 기다려야 하고
• 관리비까지 대신 납부해야 하는 구조였다

 

솔직히 납득하기 어려운 조건이었다.

현장에서는 일단 내용을 정리하고 “검토해보겠다”고 말한 뒤 나왔다.

이후 중개인이 연락을 준다고 했지만,

전화 한 통 없이 다음 날 문자로 매도자의 희망 매매가만 전달받았다.

이런 방식의 중개 태도와 매도자의 비합리적인 조건에 실망했고,
나 역시 더 이상 연락하지 않았다.

 

“아파트는 많고, 매물도 많다. 다른 걸 보자.”

 

이렇게 첫 번째 물건은 정리했다.

 

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2. 부동산 중개인 태도가 매매 성사에 미치는 영향 (실전 경험)

 

첫 번째 물건을 뒤로하고 두 번째 매물을 알아보았다.

남향이었고, 신축 당시 상태 그대로 유지된 물건이었다.
네이버에 두 개의 중개사무소에서 동일 매물이 등록되어 있었다.

 

사진을 통해 대략적인 수리 범위를 가늠한 뒤,
먼저 등록한 중개사무소에 연락했다.

젊은 남성 중개인이었고, 직책은 과장급으로 보였다.

가격 네고 가능 여부를 문의했고,

내가 제시한 금액보다 약 절반 수준으로 감액된 금액까지 가능하다는 답변을 받았다.

주말에 약속을 잡고 현장을 보기로 했다.

약속 시간에 도착해 전화를 걸었다.

 

중개인: “아파트에 도착하셨나요?”
나: “네, 도착했습니다. 언제쯤 오시나요?”

…그런데 느낌이 이상했다.

중개인: “제가 지금 사무실이라서요. 비밀번호 알려드릴 테니 혼자 보시겠어요?”

나: “…네, 문자 주시면 혼자 둘러보겠습니다.”

 

결국 공실 상태의 집을 혼자 들어가 확인하게 되었다.

물론 혼자 보는 것이 편한 면도 있다.
눈치 보지 않고 꼼꼼하게 확인할 수 있으니까.

 

하지만 최소한 자기 매물을 직접 안내하려는 기본적인 태도는 필요하지 않을까 하는 생각이 들었다.

약 15분 정도 둘러본 뒤, 중개인에게서 전화가 왔다.
매수 의사를 묻길래, 제시받은 네고 가격 기준으로 의사를 전달했다.

이후 집주인과 협의 후 연락을 준다고 했다.

그런데 이상하게도 이때

“이건 계약 안 될 것 같다”는 느낌이 들었다.

 

 

중개인의 태도에서 느껴지는 무성의함 때문이었을까.

결과는 예상대로였다.
해당 매물은 다른 곳에서 먼저 계약이 진행되었다는 연락을 받았다.

 

두 번째 매물까지 놓치고 나니,
2~3주 동안 주말마다 발품을 팔았던 시간이 허무하게 느껴졌다.

이번 경험을 통해 확실히 느낀 점은 하나다.

 

👉 중개인의 태도는 매매 성사 가능성과 직결된다

• 적극적으로 움직이는 중개인은 계약을 만든다
• 무성의한 중개인은 매물을 놓친다

또 하나 느낀 점은,
실무 경험상 40대 이상 여성 중개사들이 훨씬 적극적이고 커뮤니케이션도 원활하다는 것이다.

아파트 매매는
👉 “누가 중개하느냐”도 중요한 변수다.

 

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3. 토지별도등기 + 전세 세입자 문제, 실제 매매 리스크 정리

 

경매 매물이 마땅치 않아 다시 일반 매물을 찾던 중,
가격적으로 매력적인 아파트를 발견했다.

수익률 기준으로는 가장 괜찮아 보였다.

 

다만, 앞선 실패 경험 때문에
이번에는 조금 더 신중하게 접근하기로 했다.

마음에 드는 3개의 매물을 선정했고,
모두 같은 지역 중개사무소에서 등록된 물건이라 한 번에 확인하기로 했다.

 

그중 남향 물건을 선택했고,
계약 진행을 결정했다.

계약금을 송금하고 계약서 작성 일정까지 잡았다.

 

이번에는 비용 절감을 위해

👉 셀프 등기로 진행해보려고 했다.

그래서 계약 당일 매도인에게 필요한 서류를 받기로 했는데…

여기서부터 일이 꼬이기 시작했다.

 

매도인은 70대 고령의 남성분이었고,
실제 매매 관련 의사소통은 배우자가 담당하고 있었다.

그런데 두 분 사이의 의사소통이 원활하지 않아
계약 당일에도 결정을 못 하고 다음 주로 미뤄졌다.

 

게다가 등기필증이 없는 상태였다.

필증이 없는 상태에서, 셀프 등기를 하려면

• 확인서면 발급
  또는
• 매도인과 함께 등기소 방문

이 필요하다.

현실적으로 직장인이 등기소 일정 맞추기는 어렵기 때문에
확인서면이 유일한 대안이었다.

하지만 여러 법무사에 문의한 결과

 

 

셀프 등기의 난관: 매도인 등기필증 분실 시 해결법 (확인서면 활용)

 

 

👉 등기 업무를 맡기지 않으면 확인서면만 발급은 어렵다는 답변을 받았다.

결국 셀프 등기는 포기하고
중개사무소 연계 법무사를 통해 진행하기로 했다.

여기에 추가 문제 하나 더.

 

👉 토지별도등기 물건이었다.

건축 당시 토지에 설정된 근저당이 이후 상환되면서
토지만 별도로 등기되어 있는 상태였다.

 

다행히 권리상 큰 문제는 없었고,
은행 방문을 통해 말소 가능한 구조였다.

하지만 매도인이 고령이었고

내용 이해가 쉽지 않은 상황이라

중개사무소 → 배우자 → 매도인
이런 구조로 소통이 이루어지면서 진행 속도가 더뎠다.

그리고 마지막 문제.

 

 

토지별도등기 있는 아파트 사도 될까? 매매 전 반드시 확인할 3가지

 

👉 전세 세입자 존재 + 계약 미종료 상태

심지어 세입자가 직접 매물을 내놓은 상황이었다.

보증금도 반환받지 않은 상태에서 이사를 간 것으로 보였다.

이건 명백히 리스크 요소다.

결국 다음 조건을 특약으로 걸었다.

• 토지별도등기 말소 완료
• 전세 세입자 전출 완료
• 관련 문제 해결 후 잔금 지급

토지 말소는 은행 처리 후 약 1~2주가 소요된다고 하여
잔금 일정도 여유 있게 잡았다.

중간에 등기부와 전입세대 열람으로 확인 후
앞당겨 진행하는 방식으로 계약을 마무리했다.

 

이번 소형아파트 매수 후기를 정리하면서 느낀 점은,
일반매매는 단순히 가격만 보고 접근하면 안 된다는 것이다.

특히 매도자 조건, 중개인의 태도,
그리고 토지별도등기나 세입자 문제까지
복합적으로 확인해야 안정적인 투자가 가능하다.

 

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마무리하며

 

이번 소형아파트 일반매매 후기를 통해 느낀 점은 명확하다.

경매든 일반매매든 결국 중요한 것은
물건이 아니라 ‘사람’이라는 점이다.

앞으로도 조급해하지 않고,
꾸준히 경험을 쌓아가며 안정적인 부동산 투자를 이어갈 생각이다.

 

 

👉 “끝날 때까지 끝난 게 아니다”
(요기 베라의 말이 괜히 나온 게 아니다)