덕산총각의 100억부자되기!!

안녕하세요. 덕산총각 입니다.부동산 임대재테크를 하면서 우리가 가장 먼저 살펴보는 것은 무엇일까요?아마 매입가격, 월세, 공실 가능성, 그리고 투자금 대비 수익률일 것입니다. 저 역시 소형아파트를 매입할 때 이러한 부분을 중요하게 생각합니다. 얼마에 매입해서 얼마의 월세를 받을 수 있는지 계산하고, 수익성이 있다고 판단되면 투자를 진행합니다.하지만 실제로 임대사업을 하다 보면 수익률 계산표에는 잘 드러나지 않는 문제들이 하나둘씩 발생합니다.이번에는 임대 중인 소형아파트에서 발생한 누수 문제를 통해 임대사업의 숨겨진 리스크와 원격관리의 중요성에 대해 이야기해 보려고 합니다.1. 예상하지 못했던 누수, 임대사업의 현실최근 임대 중인 소형아파트에서 누수가 발생했다는 연락을 받았습니다.아래층 화장실 쪽 배관 연..

최근 회사에서 퇴직금 운용과 관련된 한 통의 메일을 받았다.내용은 간단했다.DB형과 DC형 중 어느 방식을 선호하는지 묻는 사전 설문조사였다.아마도 앞으로 퇴직연금 제도를 변경하거나 운용방식을 선택할 수 있도록 하기 위한 사전 조사인 듯했다.평소에는 크게 신경 쓰지 않았던 퇴직연금이었다.그런데 막상 ‘DB형과 DC형 중 어떤 것을 선택할 것인가?’라는 질문을 받고 나니 생각이 조금 달라졌다.퇴직할 때 받게 될 돈이라고 생각하면 단순히 몇 백만 원의 문제가 아니다.직장생활을 10년, 20년씩 해온 사람에게 퇴직연금은 노후자금의 상당 부분을 차지할 수 있는 상당히 중요한 자산이다.그래서 이번 기회에 DB형과 DC형이 정확히 무엇인지, 그리고 나에게 어떤 방식이 더 적합할 수 있는지 한번 공부해보기로 했다.D..

토지를 가지고 있다 보면 언젠가는 매도해야 할 때가 옵니다.그런데 막상 토지를 팔려고 하면 생각보다 쉽지 않습니다.아파트라면 주변 실거래가를 확인하고 인근 중개사무소에 매물을 내놓으면 비교적 간단하지만, 농지나 임야 같은 토지는 이야기가 다릅니다. 같은 지역에 있는 토지라고 해도 도로가 어떻게 연결되어 있는지, 농기계 진출입이 가능한지, 토지의 형태와 지목은 어떤지, 용도지역은 무엇인지에 따라 매수자의 관심이 크게 달라집니다.무엇보다 농지는 "이 땅을 실제로 필요로 하는 사람이 누구인가?"를 찾아내는 것이 중요합니다. 그래서 저는 농지를 빨리 매도하려면 단순히 중개사무소에 매물을 맡겨놓고 기다리기보다는 지역 네트워크와 중개사 네트워크, 온라인 홍보를 동시에 활용해야 한다고 생각합니다.제가 생각하는 현실적..

전입세대확인서 완전정복아파트 매매와 임대차 계약 전, 왜 반드시 확인해야 할까부동산 거래를 몇 번 하다 보면 자연스럽게 듣게 되는 서류가 있습니다.바로 ‘전입세대열람내역서’, 흔히 말하는 전입세대확인서입니다.처음에는 단순히“누가 살고 있는지 보는 서류 아닌가?”정도로 생각했는데, 실제 거래를 경험해보니 이 서류 하나가 매매의 안전성과 임대차 리스크를 가르는 경우가 꽤 많았습니다.특히 소형아파트 투자나 갭투자, 전세 낀 매매를 할 때는 거의 필수적으로 확인하게 되는 서류입니다.오늘은 실전 투자자의 입장에서,전입세대확인서는 무엇인지, 왜 중요한지, 언제 어떻게 확인해야 하는지 하나씩 정리해보려고 합니다.전입세대확인서란 무엇인가정식 명칭은 ‘전입세대열람내역’입니다.해당 주소지에 현재 누가 주민등록상 전입되어 ..

소형아파트 리모델링 진행기 (인테리어 순서 및 필수 용어 정리) 소형아파트 매수 이후, 현재 내부 리모델링을 위해 여러 업체와 상담을 진행하며 견적을 받아보고 있다.정해진 예산 내에서 최대한의 효과를 내기 위해 여러 업체를 비교했고, 최종적으로는 아파트와 가장 가까운 위치에 있는 한 업체와 턴키 계약을 진행하기로 했다.해당 업체를 선택한 이유는 단순히 거리 때문만은 아니다.인근 시공 경험이 많아 구조에 대한 이해도가 높았고, 내가 고민하는 부분에 대해 다양한 시공 방법을 제시해 주었다.또한 거리가 가까워 현장 대응이 빠르고, 턴키 방식으로 진행되기 때문에 내가 직접 신경 써야 할 부분이 줄어드는 점도 고려했다. 이번 매물은 매입가가 저렴했던 만큼, 준공 당시 상태가 거의 그대로 유지된 상태였다.샷시,..

소형아파트 일반매매를 진행하면서 느낀 점이 하나 있다.물건 자체보다 중개인의 역할이 더 크게 작용한다는 점이다.같은 매물이라도 중개인의 대응 방식에 따라계약이 원활하게 진행되기도 하고,반대로 흐지부지 끝나는 경우도 있다.이번 글에서는 실제 경험을 바탕으로매매 과정에서 문제가 되었던 중개인 유형과그 차이를 정리해보려고 한다.1. 현장에 나오지 않는 중개인두 번째로 확인했던 매물에서 겪은 사례다.약속 시간에 맞춰 현장에 도착했지만중개인은 나오지 않았고,비밀번호를 알려주며 혼자 확인해보라는 안내를 받았다.혼자 보는 것이 편할 수도 있지만,중개인의 기본적인 역할을 고려하면아쉬움이 남는 부분이었다. 현장에서 직접 설명을 듣지 못하면매물에 대한 이해도는 떨어질 수밖에 없다. 물론 내가 매매하려는 부동산이 소액의 소..

경매보다 쉽다고 생각했던 소형아파트 일반매매.하지만 실제 경험해보니,오히려 일반매매가 더 어렵다는 걸 느꼈다. 천안에서 낙찰받았던 아파트를 수리한 뒤, 바로 임대를 놓았다.주말에 인근 부동산 여러 곳에 전화를 돌렸고, 그날 바로 계약까지 진행되었다. 임차인은 월요일에 입주했다.아마 내가 해본 임대 셋팅 중 가장 빠른 사례가 아니었나 싶다. 기쁨도 잠시였다.임차인의 이런저런 요구로 추가 수리를 진행하게 되었고, 생각보다 비용이 많이 들어갔다.경매 낙찰 전 거주하던 임차인들이 집을 꽤 험하게 사용한 탓에 화장실 수리에만 적지 않은 비용이 들었다.게다가 관리비까지 미납한 채 퇴거해버렸다. (어느 정도 예상은 했지만…) 예상보다 지출이 커졌지만, 관리비는 현재 구상금 청구 소송을 진행 중이다. 시간이 걸리더라도..

셀프 등기의 난관: 매도인 등기필증 분실 시 해결법 (확인서면 활용)부동산 투자를 하며 수익률을 극대화하기 위해 '셀프 등기'를 선택했다면, 반드시 넘어야 할 산이 있습니다. 바로 매도인으로부터 **등기필증(등기필정보)**을 넘겨받는 일입니다.그런데 만약 매도인이 "집문서를 잃어버렸다"고 한다면 어떻게 해야 할까요? 최근 제가 겪은 실전 사례를 바탕으로 대응 전략을 정리해 봅니다.1. 등기필증, 왜 필요한가?등기필증은 쉽게 말해 '진정한 소유자'임을 증명하는 문서입니다. 소유권 이전 등기를 할 때 등기소에 제출해야 하는 필수 서류죠. 문제는 이 서류가 단 한 번만 발급되며, 분실 시 재발급이 절대 불가능하다는 점입니다.2. 등기필증이 없을 때의 유일한 대안, '확인서면'등기필증이 없다면 이를 대신할 확인..

📌 토지별도등기란 무엇인가? (원인부터 매매 시 주의사항까지 총정리)부동산 공부를 하다 보면 한 번쯤 마주치게 되는 단어가 있다.바로 **‘토지별도등기’**다.처음 이걸 접했을 때 느낌은 딱 하나였다.“이거 뭔가 위험한 거 같은데…?”실제로도 그렇다.모르면 그냥 계약했다가 사고 날 수 있는 구조고,반대로 알고 접근하면 문제 없는 물건을 싸게 잡을 수 있는 기회이기도 하다.오늘은 내가 직접 공부하면서 정리한 내용을최대한 쉽게 풀어서 정리해본다.1️⃣ 토지별도등기란?간단하게 정의하면 이렇다.👉 “건물 등기와 토지 등기가 서로 따로 놀고 있는 상태”보통 아파트는건물(전유부분)토지(대지지분)이게 하나처럼 묶여 있어야 정상이다.그런데 토지별도등기가 있으면👉 토지에 별도의 권리관계가 남아있는 상태다.2️⃣ 왜..

부동산 대출 필수 상식: 소액임차보증금 공제(방공제) 총정리주택담보대출을 신청했는데 생각했던 것보다 대출 한도가 적게 나와 당황하신 적 있으신가요? 그 주범은 바로 **'방빼기(방공제)'**라 불리는 소액임차보증금 공제 때문일 확률이 높습니다.오늘은 대출 실행 전 반드시 계산에 넣어야 할 이 개념을 완벽하게 정리해 보겠습니다.1. '방빼기'란 무엇인가요?정식 명칭은 **'소액임차보증금 공제'**입니다. 은행이 주택담보대출을 해줄 때, 만약의 사태(경매 등)를 대비해 세입자에게 우선적으로 돌려줘야 하는 최소한의 보증금을 미리 대출 금액에서 제외하는 것을 말합니다.배경: 주택임대차보호법상 '최우선변제권' 때문에, 소액 세입자의 보증금 중 일정액은 은행의 근저당보다 먼저 배당받을 권리가 있습니다.은행의 대응:..

[실전 기록] 소형 복도식 아파트 매수 전 필살 점검 리스트 : 임대 수익형 물건의 정석부동산 경매와 급매 현장을 다니다 보면, 특히 소형 아파트(6~7평 내외) 중복도 구조를 마주할 때가 많다. 이런 물건은 매수가가 저렴해 수익률은 높지만, 자칫 잘못 사면 수리비로 수익을 다 까먹거나 공실로 고생하기 십상이다. 오늘 집 보러 가기 전 반드시 체크해야 할 항목들을 내 방식대로 정리해둔다.1. 내부 상태: 수리 비용(수익률)과 직결되는 핵심 포인트매수 전 내부를 볼 때는 단순히 '깨끗하다'는 느낌보다 **'얼마를 들여야 고쳐질까'**를 계산해야 한다.샷시(창호) 노후도: 교체 비용이 가장 크다. 알루미늄 샷시라면 무조건 교체 대상으로 잡고 매매가 협상에 들어간다. 모헤어가 삭았는지, 레일이 부드러운지 확인..

비사업용 농지 매도 준비: 양도세 폭탄 피하는 필요경비 정리최근 농지 매도를 앞두고 양도소득세를 가산출해봤다. 자경 요건 미충족으로 '비사업용 토지' 판정을 받으니 세율이 일반보다 10%p 중과되어 타격이 꽤 크다. 결국 세금을 줄일 유일한 길은 **'필요경비'**를 얼마나 꼼꼼히 찾아내느냐에 달렸다. 잊어버리기 전에 내가 인정받을 수 있는 항목들을 다시 한번 정리해둔다.1. 취득 및 매도 시 발생하는 기본 비용가장 기본적이지만 의외로 놓치기 쉬운 항목들이다. 증빙 서류는 필수다.취득세 및 부가세: 영수증이 없어도 납부 확인서로 갈음 가능함.중개수수료 (복비): 매수 시 지불한 금액과 이번 매도 시 지불할 금액 모두 포함.법무사 수수료: 소유권 이전 등기 시 대행 비용.국민주택채권 매각차손: 채권 매각 ..