같은 땅인데 가격 차이 나는 이유

같은 땅인데 가격 차이 나는 이유

보다 보니까 결국 도로랑 용도지역이다

부동산 물건을 보다 보면
가끔 이해 안 되는 순간이 있다.

같은 동네, 같은 위치인데
어떤 땅은 평당 500이고
어떤 땅은 평당 200이다.

거리도 거의 차이 없고
겉으로 보면 비슷해 보이는데
가격 차이가 꽤 크게 난다.

처음에는 그냥

“여긴 급매인가?”
“저긴 비싼 건가?”

이렇게 생각했는데
계속 보다 보니까
대충 이유가 보이기 시작했다.

결론은 거의 이거다.

도로 + 용도지역

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1. 도로 때문에 가격 차이 난다

이건 생각보다 영향이 크다.

같은 땅이라도
어떤 도로에 붙어 있느냐에 따라
가격이 확 달라진다.

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가로접 vs 세로접

이건 앞에서도 정리했지만
다시 보면 확실히 느껴진다.

• 가로접 → 큰 도로 접함 → 가격 높음
• 세로접 → 골목길 접함 → 가격 낮음

왜냐하면

• 접근성
• 가시성
• 상업성

이 세 가지 차이가 크기 때문이다.

특히 상가나 근생 건물은
도로 하나로 수익이 갈린다.

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도로 폭 차이

같은 세로접이라도

• 6m 도로
• 3m 도로

완전히 다르게 본다.

왜냐하면

• 건축 가능 여부
• 차량 진입
• 주차 가능성

이게 다 달라지기 때문이다.

그래서 도로 폭 4m 기준이
생각보다 중요하다.

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도로가 아예 없는 경우 (맹지)

이건 말할 것도 없다.

맹지는

• 건축 어려움
• 진입 문제
• 활용 제한

이런 이유로
가격이 확 떨어진다.

가끔 보면

“왜 이렇게 싸지?”

싶은데 보면 거의 맹지인 경우가 많다.

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2. 용도지역 때문에 가격 차이 난다

이건 도로보다 더 큰 요소인 것 같다.

용도지역 하나로
건물의 크기와 용도가 완전히 달라진다.

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같은 위치인데 가격 다른 이유

예를 들어

• A: 제2종 일반주거지역
• B: 자연녹지지역

이렇게 나뉘어 있으면

같은 위치라도
가격 차이가 크게 난다.

왜냐하면

👉 지을 수 있는 건물이 다르기 때문이다.

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건폐율 / 용적률 차이

용도지역에 따라

• 건폐율 (얼마나 넓게 짓는지)
• 용적률 (얼마나 높게 짓는지)

이게 달라진다.

예를 들어

• 주거지역 → 어느 정도 건축 가능
• 상업지역 → 크게, 높게 가능
• 녹지지역 → 제한 많음

결국

건물을 크게 지을 수 있을수록 땅값은 올라간다

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반응형

투자 관점에서 보면

같은 100평 땅이라도

• 5층 건물 가능 → 비쌈
• 2층만 가능 → 쌈

이렇게 되는 구조다.

그래서 땅 가격은
“현재 상태”보다

👉 **“얼마나 활용할 수 있느냐”**에 따라 결정되는 것 같다.

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3. 도로 + 용도지역 같이 보면 이해된다

요즘 물건 보면서 느끼는 건
이 두 개를 같이 봐야 이해가 된다는 점이다.

예를 들어

좋은 조합

• 가로접 + 주거지역 이상
  → 활용도 높음 → 가격 높음

애매한 조합

• 세로접 + 주거지역
  → 무난

안 좋은 조합

• 세로접 + 녹지지역
  → 제한 많음 → 가격 낮음

이렇게 조합으로 보면
가격 차이가 납득이 된다.

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정리

같은 땅인데 가격이 다른 이유는
복잡한 것 같지만 결국 단순한 것 같다.

얼마나 잘 쓸 수 있느냐

그리고 그걸 결정하는 게

• 도로
• 용도지역

이 두 가지다.