위반건축물이 싸게 나오는 이유
싸 보이는 건 이유가 있다
경매 물건을 보다 보면
가끔씩 시세보다 유난히 싸게 나온 건물들이 보인다.
위치도 나쁘지 않고
건물 상태도 겉으로 보기엔 멀쩡한데
이상하게 가격이 싸다.
처음에는 단순히
“급매인가?”
“집주인이 급한가?”
이렇게 생각했었는데
물건을 계속 보다 보니
싸게 나오는 건물들은
어느 정도 이유가 정해져 있다는 느낌을 받았다.
그중에서 자주 보이는 이유 중 하나가
위반건축물이다.
위반건축물은 왜 가격이 떨어질까
처음에는 이렇게 생각했다.
“불법으로 조금 늘려서 쓸 수 있으면
오히려 좋은 거 아닌가?”
그런데 이게 투자 관점에서는
생각보다 단점이 많다.
그래서 가격이 떨어지는 것 같다.
내가 공부하면서 정리한 이유는
대략 이 정도다.
1. 대출이 잘 안 나온다
이게 제일 큰 이유인 것 같다.
은행에서 담보대출 심사할 때
위반건축물이 있으면
- 대출이 아예 안 나오거나
- 대출 금액이 줄어들거나
- 일부 면적은 담보 평가에서 제외되거나
이런 경우가 있다고 한다.
그러면 매수할 수 있는 사람이 줄어든다.
결국
살 수 있는 사람이 줄어들면
가격은 내려갈 수밖에 없다.
이건 경매에서도 똑같다.
입찰자 수가 줄어들면
낙찰가는 내려간다.
2. 나중에 팔 때도 문제가 된다
내가 살 때 싸게 사는 건 좋은데
문제는 나중에 내가 팔 때다.
다음 매수자도 똑같이 생각한다.
- 대출 문제
- 이행강제금
- 혹시 철거해야 하는 거 아닌가?
이런 생각 때문에
일반 건물보다 매수하려는 사람이 적어진다.
그래서 위반건축물은 보통
- 거래 기간이 길고
- 가격 협상이 많이 들어간다
는 이야기를 많이 본다.
3. 이행강제금이 계속 나올 수 있다
위반건축물은 적발되면
이행강제금이 나온다.
이게 한 번 내고 끝나는 게 아니라
원상복구 할 때까지 계속 나올 수 있다고 한다.
즉,
- 월세 받으려고 샀는데
- 이행강제금으로 나가고
이런 상황도 생길 수 있다.
그러면 투자 수익률이 떨어진다.
4. 재건축·리모델링 할 때 문제가 될 수 있다
이 부분도 중요한 것 같다.
위반건축물이 있는 상태에서는
- 증축
- 대수선
- 재건축
같은 걸 하려고 할 때
허가가 잘 안 나오거나
먼저 원상복구를 하라고 하는 경우도 있다고 한다.
그러면
나중에 건물 새로 지으려고 샀는데
오히려 발목 잡히는 상황
이 될 수도 있다.
그래서 정리해 보면
위반건축물이 싸게 나오는 이유는
단순히 “불법이라서”가 아니라
- 대출이 어렵고
- 살 사람이 줄어들고
- 보유 중 비용이 발생할 수 있고
- 나중에 개발이나 재건축 때 문제가 될 수 있기 때문
이라는 생각이 든다.
결국 부동산 가격은
위험하면 가격이 떨어지고
안전하면 가격이 올라간다
는 아주 단순한 원리로 움직이는 것 같다.
개인적으로 드는 생각
요즘 물건을 보다 보면
느끼는 게 하나 있다.
싸게 나오는 물건은
거의 항상 이유가 있다.
그리고 그 이유를
등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원
같은 서류들이 다 말해주고 있는 느낌이다.
아직은 공부하는 단계라
모르는 게 훨씬 많지만,
적어도 이제는
왜 싼지는 한 번쯤 의심해보는 습관은 생긴 것 같다.
앞으로도 물건 볼 때는
“왜 이 물건은 쌀까?”
이 질문부터 먼저 해봐야겠다.
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