토지 지분 경매 수익 실현 프로세스

최근 경매 학원을 등록해서 다니면서 주말을 이용해 경매과정을 공부하고있다.

 

경매를 가르쳐주시는 강사님의 경우 공법전문이라서 주로 토지 > 공법 > 토지이용계획 > 용도지역 > 용도지구 > 용지구역등 토지에대한 기본적인 과정을 많이 가르쳐준다.

 

일반적으로, 사람들이 많이 하는 빌라, 아파트 경매의 권리분석에대해서는 두서없이 가르쳐주셔서 머리속에 잘들어오지는 않는거같다.

 

그래도 일단, 머라도 들어보자는 생각에 다니고있는데 최근에 옥션원 이라는 유료경매 사이트를 가입하고 토지와 관련된 매물을 훑어보는데 지분경매가 많이 나와있었다.

 

토지 지분 경매, 즉 해당하는 토지에 2이상의 지분이 있고 이중한명의 지분이 경매 매물로 나와있다는 뜻인데, 과연 이것을 사서 수익을 실현할수있을까 생각이 들었고 최근 유투브, 블로그등을 통해 공부한 대략적인 수익 프로세스에 대해 정리해 보고자 한다.

 

1. 토지 지분 경매 낙찰

 

옥션원(유료경매정보제공사이트) 에서 마음에 드는 매물을 검색후 권리상 문제가 없으며, 낙찰대금이 비교적 저렴한 땅을 골라서 낙찰까지 받은 경우라고 가정을 해보자.

 

낙찰을 받은 이후, 해당땅의 공유자들에게 내용증명을 보내 매수 의향서를 송부한다.

 

내용은,

oo시 oo군 oo읍 oo리 xxx번지 땅을 낙찰받은 최고가 낙찰자로서 기 공유자분들께 매수의향이 있는지 연락드립니다

라는 내용을 보내고 만약 여기서 연락이 온다면 감정가대로 매도를 하고자 하는 의사를 밝히고 협상에 응해

낙찰받은 토지를 넘기는것이 이익도 보고 기공유자들과의 원만히 해결할수있는 가장최상의 시나리오이자 베스트일 것이다.

 

 

2. 공유자들과의 협상이 잘되지 않는다면??

 

만약 낙찰받은 토지가 대도심의 중심상권에 붙어있는 땅이라면, 내가 보유하고있더라도 나중에 주변에 새로운 상가를 짓거나 개발행위로 인해 내가가진 지분의 땅을 필요로 하는 사람이 있기때문에 장기간 가지고 갈수도 있겠지만, 도심지와 거리가먼 시골지역의 절대농지 같은 땅이라면 그땅을 필요로 하는 수요층은 한정적일 것이다. 해당토지가 있는 인근 주변의 농사를 짓는 마을 주민정도일텐데, 그마저도 땅전체가 아닌 지분을 누가 사주려고할까??

이럴때는 해당 토지의 공동 지분자들에게 내땅을 넘겨야 하는데 과연 공유자들이 순순히 내뜻대로 따라줄까??

 

 

3. 엑시트 전략

 

기존 공유자들에게 내가낙찰 받은 토지의 지분이 매도가 되지 않는다면 아래와 같은 출구전략을 세워야한다.

 

- 기존 공유자들이 가진 지분을 내가 신규로 매수해서 전체 토지의 지분을 확보후 전체를 매도하여 수익실현.

- 협의 분할방법 : 내가가진 지분만큼의 토지를 분할하여 받거나, 매도하여 현물로 지분만큼 받아 수익실현

- 위의 방법도 안될시에는, 공유물 분할 청구소송을 통해 재경매를 통해 낙찰가로 지분만큼 수익실현

 

위와 같은 방법으로 소액지분투자의 엑시트 전략이 있다.

 

그러나, 전체공유자의 지분을 내가 매수하는전략은 일단 현금도 계획대비 많이들뿐더러, 기 공유자들이 나에게 지분을 모두 매수를할지여부도 불확실학고 시간도 많이 들고 나중에 매도가 쉽게될지도 확실하지 않아 확실한 출구전략이라 보기 어렵다.

 

두번째, 협의분할 역시도 땅을 지분만큼 분할하는 방안역시 기 공유자가 1명이라면 5:5로 나누자고 깔끔히 끝내면 좋을 일이지만, 여러명의 경우 도로가 접한면을 좋은 부분을 서로 가지고 싶어할것이며, 매도하여 현물분배역시도 기존 공유자와의 입장이 서로 다를수 있어 이역시도 불가능은 아니지만 이해타산이 맞아야하는만큼 확률적으로 낮은 출구전략이라 할것이다.

 

4. 공유물 분할 청구소송

 

낙찰받은 땅의 소유자가 내가 내용증명을 보내도 이에 응하지않거나 연락이 없다면 내가가진 지분만큼을 분할해 달라는 청구의 소를 제기하는것도 방법이다.

 

일단 땅의 소유자를 그동안은 직접 못만나지만 법원에서 기일이 정해지고 직접 마주하게 된다면 공유자분들도 한풀은 꺽인 상태일것이고 낙찰자인 나자신도 좀더 유리하게 협상을할 여지가 있다.

여기에서, 공유자 분들의 감정을 누그러뜨리는 것이 협상에 유리할것이다. 나보다 연배가 많은 어르신이라면, 선생님 또는 사장님의 호칭을 사용하여 먼길오시느라 고생많으셨습니다. 땅문제로 번거롭게 해드리는것 같아 죄송합니다.

사실, 제가 아니라도 다른사람이 낙찰받아도 저와 같은방법으로 접근했을 것입니다. 쏼라쏼라~~

 

생각해보시라, 해당땅이 왜 경매로 나왔는가?? 땅의 공유자중 한명이 돈을 빌리고 갚지않거나 체납으로 인해 경매로 나온것이고 이물건이 누군가 낙찰받아 낙찰대금으로 채권자에게 채권회수를 해줘야 우리 경제가 돌아가는것이고, 법원은 이러한 민간에서의 다툼을 중재, 조정, 판결을 해주는 곳이다.

 

따라서 소송에서 법원까지 간다고해서 두려워하거나, 겁먹을 필요는 없다.

 

경매 물건 에대해 권리분석, 물건검색, 임장, 공법에대한 공부는 머리속에 입력된 지식이라고한다면, 

땅의 공유자, 또는 아파트 물건에서의 임차인과의 협상은 눈에 보이지 않는 몸으로 체득한 기술이라고 할것이다.

 

 

다시한번, 토지 지분 경매 수익 프로세스에 대해 정리해보자.

 

1. 지분이 나온 토지를 낙찰받는다.

2. 기존 공유자들에게 낙찰받은 사실을 알리고 매수의사가 있는지 내용증명을 보낸다.

3. 내용증명을 받고 공유자들과의 협상이 진행된다면 감정가에 매도하여 수익실현을 한다.

4. 1차 협상이 안된다면 협의물 분할 협상을 하여 내지분만큼 토지를 받아 농지은행에 위탁한다든지 토지를 매매하여 수        익    을 지분만큼 받아서 수익실현한다.

5. 기존 공유자들과의 협상이 되지 않는다면 공유물 분할 청구소를 제기하여 변론기일에 공유자와 많나 협상을 한다.

 

6. 위의 방법이 모두 안된다면 법원에서 토지를 지분만큼 분할또는 재경매 개시를 하게되는데, 토지의 경우 재경매진행으로 되는 경우가 많다.  그러므로 지분투자시 이런 경우까지 감안하여 최대한 싸게 낙찰 받는것이 유리하다.