부동산의 이력서-등기부등본(ft.전세사기예방)

부동산을 공부하면서 가장중요하면서도 기본적으로 알고 넘어가야 하는것이 바로 등기부 등본 확인이다.

등기부등본은 해당 부동산의 이력서와도 같은것이다.

언제 전입을왔고 현재소유주가 누구인지 해당부동산의 근정당은 없는지 꼼꼼히 살펴볼수있고,

최근 언론에 화자되고있는 전세사기를 예방하기 위해서도 꼼꼼히 등본을 살펴 소유주와 매도하려는 자와 신분이 일치하는지, 저당및 가압류는 없는지 확실히 점검또 점검하고 부동산 거래시에 공인중개사를 통해 확인하고 본인이 이를보고도 알수있어야하므로, 등기부등본에 어떤내용이 확인되고 기록되는지 알아보도록하자.

 

 

등기부 등본은 크게 표제부,갑구,을구 3가지로 이루어져있고, 각 표기되는 내용은 아래와같다.

 

 

1. 표제부

 

 

내가 가진 건물(아파트,상가)에대한 전유물부분과 해당건물이 깔고있는토지에대한 내용으로 나뉘어져있다.

건물의 구조및 사용연도,건물이 깔고있는 토지의 면적등이 표기된다.

위의 예시등기부등본에 나오는 "집합건물"이란, 가장많이 보게되는 등기중 하나일텐데, 하나의 건물에 여러호실의 구분된 물건이있는 건물로 아파트,오피스텔,연립빌라,상가등이 이에 포함된다고 보면된다.

 

가끔 건물만 등기가 되어있고, 토지가 미등기된 건물이있을수도있으니, 토지별도인등기인지 꼼꼼히 확인하자.

 

 

2. 갑구

 

소유권에 관한사항

부동산의 현재 주인이 누구인지 표기되는 내역이며,

해당부동산을 1인이 아닌 여러사람이 공동으로 보유하고 있는 경우도 있으니 꼼꼼히 살펴야한다

 

또, 위의 예신 등본에서 확인한것처럼 가처분,가압류,압류, 경매등에관한 사항이 기록되는데 권리관계가 복잡한 물건은 전문가가 아니면 매매하지 않도록 하는것이 좋다.

 

건물을 매수하기전 매도자의 신분증을 확인하여 매도자와 소유자가 일치하는지 확인하자.(사기예방.TIP)

 

 

3. 을구

 

소유권이외의 권리에 관한사항

근저당권설정등 경매에 나오는 물건의 권리분석및 말소기준권리를 분석할때 꼭 봐야하는 부분이다.

처음 부동산을 볼때 간과하기 쉬운 부분이 이 을구부분인데 사실 소유자 확인및 건물의 건물및 대지관련 부분도 중요하지만, 내가모르게 건물에 저당잡힌것을 없는지 확인해야한다.

또, 내가 매매계약을하고나서 매매당일 근저당을 잡는경우도있으니 매매계약적, 계약확인후에도꼭 을구확인을하자.

 

또, 내가임차인으로 들어가있는 물건이 경매에 들어갈경우 이 을구의 저당잡힌 근저당날짜보다 전입일이 빠른지 느린지에따라, 선순위임차인, 후순위임차인으로 구분되며 후순위 임차인의경우 대항력없이 배당을 받지못하고 소중한 임대금을 날릴수 있으니 반드시 을구를 보는 습관을 들일수 있도록 하자.

 

선순위임차인 : 대항력이 있으며 경매에넘어가도 낙찰자가 보증금을 인수해야하고, 배당을요구하여 임대금 전액을 보상받는다.

 

후순위임차인 : 대항력이 없으며, 경매에 물건이 넘어가면 안분배당순으로 배당이 지급되는데 임대금전체를 잃을수도있고, 배당에서 후순위라면 임대금의 상당부분 손실을 볼수도있다.또, 낙찰자가 보증금을 물어줘야하는 의무가없다.