나의 첫 투자용 부동산 매매일지!!(ft.덕성아파트)

 

1. 투자아파트 선정

 

첫 월세아파트 투자인만큼 내가 잘아는 지역으로 선정하기로 하였고, 어려서부터 쭈욱 살아왔던 청주를 선택했다. 청주의 경우 하이닉스 반도체가 주력산업인만큼 지속적인 투자로 인구역시 증가추세이며, 오창의 엘지화학(현,에너지솔루션)과함께 지역의 많은 일자리 창출과 우량한 직장인들의 유입이 이어지고있다.

 

이런가운데 산업단지와 가까우면서 소자본으로 투자할수있는 아파트를 검색해보았다.

아실사이트를 이용하여 검색조건을 5000만원이하 20평 이하로 검색하였다.

 

청주시는 상당구,흥덕구,서원구,청원구 총4개의 구로 이루어져있으며, 이중 산업단지를 끼고있으며, 전통적으로 청주의 부촌으로 불리는 흥덕구, 그중에서도 타지인들의 관심이 많은지역중 하나인 가경동과 복대동을 중심으로 보았습니다.

 

또, 청주를 선택한이유는 첫 투자인만큼 제가 근거리에서 왔다갔다하며 관리하기에도 편할것같아서 였습니다.

아실 사이트에서 검색된 아파트 목록입니다.

그중 선택한 아파트는 덕성아파트 였습니다.

세대수는 2개단지 498세대로 대단지는 아니었으나, 현장방문시 덕성아파트를 둘러싸고 포스코 아파트가986세대 신축중에있었으며, 도로건너 맞은편으로는 자이아파트가 약 700여세대 들어온다는 이야기를 들었고, 그렇게 된다면 그중간에 위치한 덕성아파트 역시 정주여건 개선으로인한 수혜를 입을것으로 판단되었기때문입니다.

 

또, 바로 옆에 포스코아파트가 들어오면서 건축시 발생하는 소음으로 인한 민원으로 포스코 건설에서 덕성아파트에 보상차원으로 주차장 기울어짐 공사및 엘리베이터변경등의 비용을 지급해준다고 하여 포스코아파트 입주시기와 맞물려 생활편의 시설이 크게 개선될 여지가 있어보였습니다. 아울러, 청주산업단지및 하이닉스반도체 공장과도 거리가 가까워 하청업체및 공사업체들의 기숙사 용도로 월세가 잘나간다는점도 중개소 소장님을 통해 알수있었습니다.

 

구매를 결정할 당시 덕성아파트의 평균 매매가는 2400 ~ 3600 정도 선이었으며, 평균 월세시세는 100/200 ~ 20/25 로,

인테리어및 옵션상황에 따라 천차 만별이었습니다.

 

인테리어및 옵션만 잘갖추면 월세 30이상까지도 받을수 있을거같아, 그중 샷시와 화장실이 부분리모델링 되어있는 아파트를 3400에 계약했습니다. 평균 매매가보다 비싸게 산것같았지만 풀옵션에 부분 리모델링만 거치면 35만원까지 받을수 있을거같았고, 또, 첫투자이다보니 수익률도 중요하지만 실전경험을통해 공부한다는 마음으로 접근하기로 하였습니다.

 

 

2. 리모델링

 

아파트를 구입하고나서 알게된내용인데 화장실 세면대 수전이 고장나있더군요, -_-+ 중개사님께 애기하니 자기도 모른듯한거같았고, 싼거하나사거 그냥가시라는말로 두루뭉실하게 넘어가시네요, 직접가서 물까지 다틀어보고 보일러 틀어서 온수나오는것까지 확인했어야했는데 초보라서 그런지 대충 둘러본게 화근이었네요. 아무튼, 철물점에서 새로운 수전을 사서 직접 교체까지 하였습니다.

 

아래에는 리모델링 전/후 사진입니다.

 

리모델링전,

 

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리모델링후,

대표이미지 삭제

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리모델링전, 찍어논 사진이 많이 없었네요.

이번 리모델링을 하면서 톡톡히 효과를 본게 바로 "숨고"라는 어플이었습니다.

 

동네에 숨어있는 "숨어있는 고수" 를 매칭시켜준다는 컨셉의 어플인데요, 

숨고 어플은 내가 수리하고 싶은 부분과 간략한 내용을 올려두면 주변의 업자들이 최대 10개 까지 견적을 저에게 제시하고, 제가 그중맘에드는 업체를 컨택하는 방식이라 가격적인 면에서 시공비 시세파악및 공사금액 절감까지 유용한것 같습니다.

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3. 리모델링 견적

 

숨고 어플을 활용하기전 동네에있는 오프샵을 방문하여 부분 인테리어 견적을 받았을 당시 약 200만원 견적을 받았습니다.

 

위와같은 견적을 받아들고, 예전에 어느 부동산 유트브 채널에서 부분리모델링을 각 업체에 맞기면 리모델링비용을 낮출수있다는 이야기가 생각이나서 부분별 리모델링업체를 검색하던차에 숨고 어플을 알게되어 부분 리모델링 견적을 해나갔습니다.

 

수리내용및 견적 비용을 아래와같습니다.

 

인테리어 비용	1	조명(전체 LED교체)	₩ 140,000
	2	욕실(거울,수납장,샤워수전교체)	₩ 300,000
	3	베란다,문짝,신발장 페인트시공	₩ 400,000
	4	필름시공(싱크대 상,하부/현관문)	₩ 400,000
	5	도어락	₩ 130,000
	6	도배,장판(처음 견적업체에 의뢰 시공)	₩ 450,000
	7	입주청소	₩ 160,000
가전기기구입	1	세탁기	₩ 300,000
	2	냉장고	₩ 257,440
	3	전자레인지	₩ 50,000
	4	침대	₩ 85,000

 

총 계 : 2,672,440원

 

다행히도, 전에살던 세입자분께서 에어컨, TV, TV테이블, 가스레인지를 두고가셔서 새로 구매하지는 않았습니다.

 

또, 벽지및 냉장고, 싱크대가 안에서 흡연으로 인하여 그런것인지 모르겠지만, 누렇게 변색이되어

싱크대의 경우 문짝만 교체하려 했으나 비용이 너무 비싸서 필름시공으로 대체 하였고,

 

냉장고의 경우 이전세입자분께서 놓고가신 물건이있었으나 변색및 노후도가 심하여 중고로 판매후 새것으로 구매하려했으나, 중고업체에서도 안가져 간다고 버리라고 하더군요, ㅜㅜ

처음 투자한 아파트라 그래도 나중에 변색없이 오래사용할것으로 구매결정하고 겉면이 메탈느낌 소재로된 소형냉장고로 신규 구매하였습니다. 또, 전자레인지와 침대의 경우 가격이 저렴한 모델로 다른 호실과 차별화를 두기위해 투자한다는 생각으로 구매하여 넣었습니다.

 

4. 월세 임차인 구하기

 

아파트 매수후 리모델링까지 완료. 옵션까지 셋팅해놓고 입주청소까지 완료해놓은 상태로 부족한게 뭘까, 고민하다가

다이소로가서 슬리퍼 2개와 방향제, 바닥매트, 화장실 슬리퍼, 액자를 구매했습니다.

 

처음집을 방문하는 예비임차인및 중개사님에게도 첫인상이 중요할거같아 좋은냄새와 깔끔한 인상을 심어주고 싶어나름대로 감성적인 부분까지 신경써두었습니다.

 

이후, 처음 아파트를 중개해주신 중개사님에게 월세임차인구한다는 말과 월세를 어느정도 받을수있을까요? 라는 질문을 드렸습니다.

 

200/30을 받을거같다는 대답을 들었고, 더올려받을 수는 없을까요?? 질문드렸지만, 시세라는게 있어서 그이상을 좀 어려울것같다고 하시길래, 더 욕심부리면 공실기간만 늘어질거같아 200/30에 세를 놓아달라고 부탁드렸습니다.

 

이후 약 3~4일 정도 연락이 없길래 중개사님에게 전화를 드려 물건보러오는 사람 많나요?? 여쭈었으나, 겨울이고 설연휴가 얼마 안남아서 손님이 없다는 답변을 들었습니다. 알겠다는 말씀을 드리고, 해당 중개사님과 통화종료.

 

이후 네이버에 나와있는 해당아파트 매물을 등록해놓은 다른 중개사님 2분에게 전화연락드렸습니다.

 

00아파트 00호 월세 매물내놓습니다. 풀옵션(냉장고,가스레인지,TV, 세탁기, 에어컨, 전자레인지, 침대, 디지털도어록)

희망 보증금및 월세가를 말씀드리고 와서 구경하시라고 현관 비밀번호까지 알려드렸습니다.

 

이때가 회사에서 일하고 있었을때였고, 오전 10시경 연락드렸던거 같습니다.

 

그리고, 오후 2시가 되었을때 오전에 연락드린 중개사님중 한분에게 연락이왔습니다.

회사에서 직원 기숙사용으로 월세 계약희망한다는 내용이었습니다.

 

그렇게 바로 계약이 성사되고 선입금으로 30만원이 통장으로 들어왔습니다.

 

나머지 중개사님들에게는 문자로 해당매물 월세 임차인이 구해졌으니 양해부탁드린다는 문자연락역시 드렸습니다.

 

다음주, 월세 계약을 진행하였고 회사일로 인해 방문이 어렵다고 중개사님께 양해 드리고 중개사님이 대리로 월세계약까지 진행해 주셨습니다

현재, 보증금및 첫달치 월세까지 받고 계약까지 무사히 마무리 지었습니다.

 

5. 수익률

 

- 매매가 : 3400만원

- 대출 : 3300만원(마이너스통장 5.62% 변동)

- 월세 : 200/30

-기타 부대비용

인테리어 & 가전 : 2,672,440원

법무사 & 중개 수수료 : 1,097,000원 (중개수수료는 인센티브 지급으로 조금더 얹어 드렸습니다)

 

연 대출이자 : 3300 * 5.62 * 100 = 1,854,600

연 순수익 : 30만 * 12 = 360만원

360만원 - 1,854,600 = 1,745,400

실투자금 = 3400만원 + 부대비용(3,769,440) = 37,769,440

37,769,440 - 대출(3300만) - 보증금(200만) = 2,769,400 원

수익률 = 1,745,400 / 2,769,400 *100 = 63.02 %

 

6. 후기

 

지난날 재테크를 통해 부자가 되야지 하는 막연한 마음만을 먹고 있었던 나로써는 실제로 투자를 목적으로한 아파틑 매수는 이번이 처음이다.

 

이전에, 분양을 통한 아파트 매매가 있었지만 실제로 투자라고 생각했다기 보다는 실거주겸 시세차익이 나면 좋을것같다는 막연한 생각으로 청약을 넣었었고 그게 운좋게 당첨이 되엇다.

 

그후, 주변의 아파트 가격 상승과함께 내가분양받아놓은 아파트는 비록 전매제한에 걸려있었지만, 3년후 신축이 된다는 생각에 분양가보다는 최소 1억이상 시세상승이 될것으로 보여져 기분이 좋았다. 이게 내가 본격적으로 부동산 투자에 뛰어들게된 계기가 되었다.

 

많은 아파트 투자방법중에 처음으로 시작한건, 소형아파트 월세투자였다.

 

리스크가 적을것으로 보였고, 안정적인 월세수입으로 종자돈을 조금씩이나마 더빠르게 늘려나가자는 목적으로 매수를 하기로 결심하였다.

 

처음으로 마이너스 통장 대출을 일으켜 투자를 하였고 이후 들어오는 월세와 월급은 마이너스통장으로 모아가면서 다음의 다른 투자처를 열심히 알아보고있는중이다.

 

향후, 100억 목표금액 달성까지 꾸준히 매매일지및 임장일지 스터디 내용을 블로그를 통해 업로드 하면서, 정진해야겠다.

 

 

 

 

청약 당첨이 되었는데 중개사무소에서 돈을준다고??(ft.MGM이란)

 

나홀로 소형아파트 투자 장/단점

 

전·월세 신고제(주택 임대차계약 신고제)/25.06.04 시행